А повышение ключевой ставки ЦБ «элитка» почти не заметила
Покупатели элитной недвижимости привыкли все считать в долларах, поэтому, пока доллар стоил 60 руб. и «элитка» в Москве стоила как в Монако, спрос падал. Зато когда рубль опустился до 90 руб., элитный рынок активизировался. Как, впрочем, и массовый. А вот повышение ключевой ставки ЦБ на дорогое жилье влияет значительно меньше, чем на бюджетное.
Покупательская активность на рынке высокобюджетного жилья начала набирать обороты с весны 2023 г., когда доллар вернулся к уровням до начала спецоперации. За лето курс рубля понизился еще примерно на 20%, что, по оценке аналитики компании «Донстрой», стало одним из основных драйверов роста спроса и цен на рынке элитных новостроек Москвы: «Покупатели с валютными сбережениями воспользовались ослаблением рубля и покупали подешевевшую в долларах недвижимость».
Согласно подсчетам «Донстроя», в среднем по рынку спрос на «элитку» вырос на 10-12% в июне-июле в месячной динамике, в годовой – более чем на 30%.
Статистику «Донстроя» подтверждают и брокеры. По данным Nikoliers, во II квартале в Москве продали 9,2 тыс. кв. м дорогих новостроек – на 73% больше, чем в I квартале, когда объем реализации составил 5,3 тыс. кв. м. В лотах спрос вырос на 32% по сравнению с I кварталом – с апреля по июнь в Москве было реализовано 200 квартир и апартаментов, подсчитали в Intermark Real Estate.
Таким образом, по итогам II квартала 2023 г. «впервые с конца 2021 г. отмечается квартальный рост показателя, что сменило тенденцию снижения количества сделок», подчеркивает Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.
В целом, по данным Nikoliers, за первые шесть месяцев 2023 г. в Москве было реализовано 14,5 тыс. кв. м элитных новостроек, что на 17% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом итоги I полугодия 2023 г. оказались практически в три раза ниже результатов I полугодия 2021 г., когда застройщики продали 39,5 тыс. кв. м. То есть спрос значительно увеличился по сравнению с провальным 2022 г., но до нормальных уровней так и не восстановился.
За июль текущего года в Москве подали еще 66 элитных лотов, что уступает только результатам июня и марта 2023 г. и на 22% выше уровня спроса в июле 2022 г., отмечают специалисты Intermark Real Estate.
Рынок оставался активным и в августе. «В августе у нас увеличилось количество визитов примерно на 15-20%, выросли запросы на покупку, уже идет несколько переговоров. При скачке курса доллара клиенты становятся более целевыми и решительными. Они приходят с запросами именно на покупку элитной недвижимости, а не просто изучают предложения на перспективу, как это было зимой-весной», - рассказывает Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» в Москве.
В элитных проектах «Донстроя» продажи подскочили на 40% относительно июля-августа 2022 г. По мнению аналитиков компании, дополнительным фактором активизации спроса стало повышение ставки ЦБ, подтолкнувшее к сделкам ипотечников на ожиданиях удорожания кредитов в ближайшее время. Впрочем, Андрей Соловьев считает, что, в отличие от массового сегмента, где важны государственные программы субсидирования ипотеки, кредитные условия и т.д., на элитном рынке влияние ключевой ставки на динамику поглощения не особенно велико. По данным Intermark Real Estate, ипотека формирует лишь 15% сделок с «элиткой».
Скорее, по мнению Андрея Соловьева, в дорогом сегменте из-за повышения ключевой ставки может снизиться инвестиционная активность - в связи с ростом доходности альтернативных инструментов.
Впрочем, как отмечает Юнна Эрвиц, владелец и руководитель компании IQ Estate, в последние месяцы заметно увеличилось и количество инвестиционных покупок, и спрос со стороны клиентов, приобретающих жилье для собственного проживания. «Во многом это связано с тем, что покупатели адаптировались к турбулентной ситуации в экономике и геополитике. И те, кто ранее предпочитал занимать выжидательную позицию, перешли к активному выбору и покупке объектов. Активизации спроса также способствовало снижение курса рубля», - отмечает Эрвиц.
Повышенный спрос отразился и на объеме экспозиции, которая снизилась с июня 2023 года на 3% в целом по рынку, согласно подсчетам «Донстроя». Однако в целом предложение остается огромным благодаря выходу большого количества новых проектов.
«В первом полугодии 2023 г. среди ключевых трендов элитного сегмента отмечалось сохранение высокого уровня девелоперской активности. Всего с начала 2023 г. рынок пополнился восьмью новыми проектами, среди которых в классе делюкс: Brusov, «Обыденский №1», «Хамовники 12», Duo; в классе премиум: Runovsky 14, D’oro Mille, Forum, в том числе один жилой комплекс в формате закрытых продаж, а также одна новая очередь в уже реализуемом объекте (третья очередь ЖК «Вишневый сад»)», - перечисляет Андрей Соловьев.
Для сравнения: в I полугодии 2022 г. на рынок вышло всего два новых ЖК: «Чистые пруды» и The Patricks, напоминают аналитики Nikoliers. В целом, по данным брокера, во II квартале 2023 г. на рынок вышло 26,1 тыс. кв. м в новых высокобюджетных проектах, «тогда как и кварталом, и годом ранее рынок в основном пополнялся небольшими объемами лотов в уже реализуемых ЖК, которые не оказывали серьезного влияния на динамику объемов предложения».
Всего по итогам I полугодия 2023 г. объем предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости составил 2 100 квартир и апартаментов – это на 36% больше, чем годом ранее. В сравнении с показателем на конец 2022 г. количество экспонируемых лотов выросло на 16%, сообщает NF Group.
«Таким образом, суммарный объем предложения уже приблизился к значениям конца 2020 года – начала 2021 г., однако показатель еще далек от исторического максимума, наблюдавшегося в середине 2020 г.», - резюмирует Соловьев.
В качестве ключевых факторов, повлиявших на рост объема предложения, эксперт выделяет геополитические события, одновременный запуск большого количества девелоперских проектов в 2021 г. на фоне ажиотажного спроса и стремительного роста стоимости жилья во второй половине 2020-го и всего 2021 г., а также резкое снижение спроса и реакция на происходящие события, начиная со II квартала 2022 г.
Увеличение объемов предложения, а также конкуренция со стороны «вторички», которая дешевле «первички» примерно на 20%, по оценкам «Донстроя», препятствует росту цен новостройки – несмотря на всплеск спроса. «Что касается цен экспозиции с июня по август, то они показали тоже рост, но динамика оказалась менее выраженной, чем в динамике сделок (+3% к июню 2023 и +6% к августу 2022)», - отмечают аналитики компании «Донстрой».
По словам Андрея Соловьева, средневзвешенная цена предложения в элитных новостройках на протяжении последнего года оставалась относительно стабильной, демонстрируя незначительные квартальные колебания в пределах 4%, которые в большей степени были связаны со структурными изменениями рынка. Согласно информации NF Group, в июне средняя цена метра на элитном рынке вернулась на уровень конца 2022 г. и составила 1 516 тыс. руб./кв. м (+4% к июню 2022 г.).
По данным Nikoliers, стоимость жилья в элитном сегменте во II квартале была сопоставима с показателями аналогичного периода прошлого года (1,87 млн руб./кв. м) и снизились на 5% по отношению к I кварталу текущего года.
«Опережающий инфляцию рост цен отмечался с середины 2020 до середины 2022 гг. – в среднем на рынке столичных новостроек примерно на 50%, чему способствовали программы ипотечного кредитования с господдержкой и программы субсидируемой ипотеки банков и застройщиков. В последний год стоимость квадратного метра сохранялась на уровне, достигнутом к середине 2022 г. вследствие турбулентной геополитической ситуации», - добавляет Юнна Эрвиц.
По итогам июля, согласно подсчетам Intermark Real Estate, средневзвешенная цена предложения составила 1,6 млн руб./кв. м, то есть не изменилась по сравнению с июнем. При этом средний бюджет сделки сократился на 28% относительно июля прошлого года - до 98,3 млн рублей.
Как объясняет Дмитрий Халин, CEO и управляющий партнер Intermark Real Estate, снижение среднего бюджета сделок связано с тем, что в июле довольно большая доля спроса пришлась на масштабные ЖК, находящиеся на ранних этапах строительства – в прошлом году таких проектов было значительно меньше. А в проектах квартальных особняков цена может быть на 30-40% ниже, чем в клубных домах в самом центре столицы.
Повышение ключевой ставки в конце июля и в августе на стоимости «элитки» пока не отразилось. «В редких случаях на рынке мы можем наблюдать уменьшение предлагаемых скидок на недвижимость, но нет роста и тем более снижения цен», - отмечает Алексей Туркин.
Прогнозы
«Донстрой»:
«Основным фактором элитного рынка останется динамика курса доллара, а также геополитическая конъектура. При дальнейшем ослаблении курса рубля ожидается продолжение переориентации на московский рынок покупателей с валютными накоплениями.
Развитие негативных тенденций во внутренней и внешней политики может привезти к очередному спаду деловой активности на рынке. В случае повышения ключевой ставки ЦБ РФ может привезти к дальнейшему удорожанию ипотеки. Однако это не должно сильно сказаться на спросе, так как доля ипотечных сделок в данном сегменте занимает менее 30%. При завершении активной фазы СВО деловая активность на рынке может вернуться на довоенный уровень, то есть потенциал роста продаж на элитном рынке при таком развитии событий +150-200%.
При стабильной конъектуре ожидается сохранения тренда роста количества сделок и цен в умеренном темпе. Сдерживать цены на первичном рынке будет высокая конкуренция с «вторичкой», разница в стоимости между которыми составляет порядка 20%.
Объем предложения останется на высоком уровне, девелоперы наращивают вывод новых объектов на рынок, в частности, только за последние 12 месяцев на элитном рынке стартовало порядка 25 ЖК, что является одним из самых высоких показателей (на уровне рекордного 2018 года)».
Nikoliers:
«Влияние повышения ключевой ставки на спрос в элитном сегменте детально мы увидим осенью. Что касается дальнейшего прогноза, то без новых внешних «триггерных» событий, следующий всплеск интереса к сегменту скорее всего будет в конце года – это сезонный фактор, присущий всему рынку первичного жилья».
Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group:
«Несмотря на рост объема предложения в элитных новостройках, текущие показатели по-прежнему далеки от исторического максимума, наблюдавшегося в середине 2020 г. Сейчас основное внимание девелоперов сосредоточено на кастомизации конечного продукта и проработке качественных характеристик объектов, которые могли бы стать уникальными на рынке и создать дополнительный интерес со стороны покупателей недвижимости. Стимулирование спроса происходит в том числе за счет сохраняющихся дисконтов, но возможно уменьшение размера скидок при улучшении ситуации в сегменте. Вероятно, динамика средневзвешенной цены предложения до конца года сохранит умеренный характер, при этом возможна корректировка показателя в зависимости от общего баланса спроса и предложения.
В целом при влиянии внешних факторов, таких как рост себестоимости, потенциальная инфляция, валютные колебания и геополитическая обстановка, недвижимость остается привлекательным активом как для сохранения капитала, так и для получения прибыли. Выбирая качественный продукт, локацию и надежного застройщика, можно гарантированно сохранить и приумножить денежные средства и диверсифицировать свой портфель».
Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» в Москве:
«Прогнозировать последние пару лет возможно только на очень краткосрочные периоды. Если предположить, что в геополитической и внешнеэкономической сферах все останется на том же уровне, что есть сейчас, то в недвижимости ситуация до конца года не будет показывать резкого изменения динамики спроса. В сентябре можно ожидать небольшого всплеска продаж, который всегда происходит с началом сезона».
Юнна Эрвиц, владелец и руководитель компании IQ Estate:
«Активизация спроса в летние месяцы может повлечь за собой непродолжительное снижение покупательской активности в последующие один – два месяца. Если не принимать во внимание внешние факторы, которые могут оказать дополнительное влияние на динамику спроса, то, скорее всего, осенью мы не увидим значимым ценовых колебаний на рынке строящейся элитной недвижимости. Повышение цен, возможно, будет происходить только в пределах инфляции. За исключением проектов, расположенных в районах с острым дефицитом предложения качественной недвижимости и, как следствие, большим отложенным спросом. Стабильность стоимости квадратного метра в ближайшие месяцы обусловлена несколькими факторами. Во-первых, с учетом снижения курса рубля происходит удорожание импортных отделочных материалов и комплектующих, их доля в высокобюджетном сегменте всегда существенна. Во-вторых, цены на недвижимость в проектах в активной фазе строительства и продаж снижаться не будут из-за репутационных рисков застройщиков, которые продолжат придерживаться установленной ценовой политики. В-третьих, строящиеся в настоящее время проекты в большинстве своем используют проектное финансирование, а значит, реализовываются в рамках согласованных с банками финансовых моделей, которые предусматривают определенный уровень стоимости квадратного метра. Что касается новых проектов, запущенных в 2023 г., то стоит учитывать, что их себестоимость значительно превышает показатели объектов, стартовавших три и более года назад. Поэтому потенциал снижения цен на жильё в новых проектах также минимален».
